El modelo Multipartner-to-Rent: una oportunidad para inversores pequeños y medianos

El modelo Multipartner-to-Rent es adecuado para abordar la vivienda de alquiler asequible. Así lo concluye el estudio presentado por la Cátedra de Vivienda Digna y Sostenible de la UPF-BSM, en colaboración con la Fundación Metropolitan House, el pasado miércoles 5 de julio.

Según el último barómetro del Centro de Investigaciones Sociológicas (CIS), la vivienda es una de las principales preocupaciones de la población española. El mercado residencial vive una situación complicada, puesto que cada vez resulta más difícil poder acceder a una vivienda asequible por una parte importante de la población. 

Los objetivos del modelo Multipartner-to-Rent son fomentar el crecimiento del parque de viviendas de alquiler accesible, la colaboración público-privada en la promoción de nuevas viviendas de alquiler, evitar procesos de especulación inmobiliaria, canalizar el ahorro de pequeños propietarios a través de una inversión con una rentabilidad estable y perdurable, y que las rendas que se generen sirvan para complementar las pensiones futuras de los propietarios.

El estudio ha indagado en el conocimiento de la percepción respecto al modelo Multipartner-to-Rent de diferentes grupos de interés, la identificación de los principales puntos fuertes y posibles puntos de mejora y el análisis de los efectos que tendría la aplicación de este modelo en la vivienda de alquiler.

El modelo Multipartner-to-Rent (MtR), una herramienta que responde a una necesidad social 

Los resultados del estudio “Multipartner-to-Rent: nuevo modelo de financiación para la vivienda de alquiler” fueron presentados por los autores del estudio: Ramon Bastida, director de la Cátedra de Vivienda Digna y Sostenible de la UPF-BSM, y Josep Lluís Pellicer, secretario de la Fundación Metropolitan House. Dieron la bienvenida al acontecimiento José Manuel Martínez-Sierra, Director General de la UPF-BSM, y Rafael Angulo, Presidente de la Fundación Metropolitan House.

Josep Lluís Pellicer explicó como síntesis del modelo MtR que este consiste en conjugar la “propiedad horizontal” de nuevos proyectos inmobiliarios, destinados exclusivamente al alquiler, con la “gestión vertical del inmueble”. Describió el funcionamiento del modelo MtR paso por paso para deshilachar su aparente complejidad operativa, detallando las cinco fases del proceso: 

1. En primer lugar “un grupo de inversores constituyen una comunidad de bienes (CdB)”: cabe destacar que en ese momento cada inversor tiene asignada “de forma nominal” la futura vivienda que será de su exclusiva propiedad efectiva cuando se disuelva la CdB . 
2. Seguidamente la CdB constituye una empresa, unipersonal e instrumental, para desarrollar el proyecto inmobiliario. La sociedad acoge la titularidad y compra el suelo para, a continuación, encomienda a una empresa promotora la gestión de la construcción llaves en mano del inmueble y también la financiación bancaria, mediante hipoteca global dividida, si fuera preciso.
3. Una vez recepcionado edificio la sociedad procede a su inscripción registral y división horizontal, para seguidamente liquidarla revirtiendo el edificio completo a la CdB. 
4. Es en ese momento que la CdB contrata una empresa gestora inmobiliaria especializada que se encargará exclusivamente de gestionar de forma global el inmueble (arrendamiento de las viviendas y mantenimiento del edificio); ello implica que todos los inversores asumen “solidariamente” los rendimientos y riesgos de “todo el edificio” y no solamente el de la vivienda que tenían asignada nominalmente en el momento de constituirse la CdB.
5. Finalmente, en la fecha prevista en los estatutos de la CdB se procederá a la disolución de la misma, recibiendo “de forma efectiva” cada inversor la vivienda que tenía asignada a la constitución de la CdB, así como la carga hipoteca pendiente de la misma, si la hubiere.

El modelo general posibilita una gran variedad de derivadas del mismo, atendiendo a la tipología de suelo, inversores y arrendatarios; en cualquier caso, todos ellos le confieren como un producto inmobiliario de proximidad alineado con el territorio y sus necesidades.

El estudio demuestra que el modelo MtR es una herramienta adecuada para abordar una necesidad social como es la vivienda de alquiler asequible. A partir de este modelo es posible conjugar: la ampliación del parque de viviendas en alquiler asequible evitando la especulación en un bien de interés general, y también mediante la profesionalización de la gestión del mercado de alquiler facilitar al inversor un rendimiento estable y duradero con un riesgo muy reducido que llegado el caso podrá servirle para complementar las previsibles maltrechas pensiones del futuro.

Eso sí, todavía hay trabajo por delante y espacios de mejora: la complejidad jurídica y el proceso de estandarización del modelo o la definición del perfil de los inversores.

El modelo MtR, a debate

Después de la presentación de las conclusiones, se celebró un debate que contó con la participación de un panel de expertos y personalidades relevantes del sector de la vivienda. Participaron Carles Sala Roca, exsecretario de Habitatge y Agenda Urbana de la Generalitat de Catalunya; Agustí Solé Guardia, Director Comercial de la red de oficinas de Bankinter; Alfons Vila Recolons, empresario y Jaume Angulo Puerta, CEO de Metropolitan House BCN Residential. El panel fue presentado y moderado por Luz Parrondo, directora del departamento de Finanzas y Control de la UPF-BSM.

Carles Sala Roca celebró la irrupción del modelo MtR como “una propuesta que diversifica y rompe con la dicotomía de acceso a una vivienda o de invertir en una vivienda que conocemos hasta ahora”.

En la misma línea lo situó Alfons Vila Recolons al valorarlo como “una forma innovadora para que ahorradores pequeños y medianos puedan acceder a ahorrar, a largo plazo, mediante
vivienda de alquiler asequible”.

Durante el debate los expertos coincidieron que uno de los puntos de mejora del modelo MtR está en la inseguridad jurídica proveniente de su complejidad. Jaume Angulo Puerta, expuso que “la Administración debería entrar para establecer aquellas normas” y que la inseguridad proviene de la novedad que supone el modelo al ser “la primera vez que varios inversores se unen por una propiedad”. Añadió que “más que una inseguridad, es la duda de saber exactamente cómo funcionará”.